过去几年，我国贷款利率一降再降，尤其是个人买房的贷款利率，比全社会利率降的幅度还要大。

　　我们通过一张个人贷款利率走势图，来观察一下过去几年个人房贷利率降了多少，这是我们监测的全国首套个人房贷利率走势图。

　　之后连续两年持续下行，主要是因为各种贷款降息动作，当时宏观经济也不景气，楼市比较低迷，降息是常规的货币手段。

　　2017 年开始，贷款利率逐步攀升，因为楼市已经很火热，全国楼市都进入了繁荣周期，房价大涨，而且热门城市开始了紧缩型调控，于是房地产的贷款政策就进入了紧缩周期。

　　紧缩周期持续到 2022 年第一季度，随着全国房地产泡沫的破裂，全国楼市大幅降温，个人房贷利率就开始了连续下滑。

　　至今，全国个人首套房贷利率只有 3% 多一点点，已经持续下滑接近三年了。

　　看图可以知道，11 年前个人买房利率高达 7%，而当前只有 3%，利率腰斩还要多。

　　2015-2016 年的时候，个人房贷利率降到 4.5% 左右，楼市就见底复苏，之后开始持续上涨。

　　而当前利率比上次楼市低迷期低了很多，却依然没能刺激到买房者，难道买房人都比较傻吗？

　　他的观点是，当一国经济泡沫破灭之后，会出现资产负债表的衰退，也就是缩表。

　　无论是企业部门还是家庭部门，首先考虑的是修复自己的资产负债表，也就是降低负债、降低杠杆，让自己的企业或家庭财务更加稳健，从而扛过萧条期。

　　在这个过程中，企业和个人家庭就不愿意贷款了，更不愿意投资了，他们更愿意存钱，家庭的理财观念非常保守。

　　即便央行不断降低利率，甚至把利率降到零，也难以有效吸引企业和民众贷款进行投资。

　　这个理论套用到我国目前的实际状况，有很多相似之处，或者说可以解释目前我国经济、楼市情况：个人在买房方面比较保守，一是尽量不买房，除非是刚需、是自住；二是即便买房，也是少贷款，尽量控制负债率。

　　大家可以回想一下 2017 年到 2021 年上半年，全国楼市很热，几乎每个城市的房价都在大涨，尤其是大城市和大城市周边地区，几年之内房价翻倍的地区非常多。

　　无论是企业还是个人，都愿意贷款扩大生产与投资，尤其是贷款买房子、投资炒房。

　　就算没了正规的个人房贷资格，有些人也会想办法通过房产抵押，利用经营贷、消费贷来买房。

　　既然有市场需求，银行就会屁颠屁颠的供给；也正由此，当时国家金融管理部门多次三令五申的严禁消费贷、经营贷流入房地产。

　　现在房价大跌了 40%左右，贷款利率只有高峰时期的 40% - 50%，消费贷、经营贷利率更低，早就跌破 3% 了。

　　但是大家看看身边的朋友，还有多少人愿意使用正常的按揭贷款，或者消费贷、经营贷来买房子？

　　所以说，楼市泡沫破灭之后，通过降息、降准来刺激人们买房的效果很小，在一定程度上也可以说货币失灵了。

　　不管放多少水，效果都难以达预期，因为企业部门、个人部门不愿意贷款，于是水只能在金融体系当中空转。

　　比如说，买房给减税免税，把契税、增值税、个人所得税全部取消，暂时不征收房产税；

　　财政部、地方财政部门可以发行特殊用途的国债、地方债，把募集的钱用来支持地方政府、地方国企收购存量住房；

　　2020 年，美国在遭遇疫情冲击时就免费发钱，在经济学上被称为 “直升机撒钱”。

　　关于“直升机撒钱”，这一概念既是一个经济学理论术语，由经济学家米尔顿·弗里德曼于1969年首次提出，指央行直接向公众发放货币以刺激消费、应对通缩及降低失业率；其核心特征是资金通过财政渠道永久性注入，不可回收，直接转为政府永久负债。

　　日本2001年量化宽松期间大幅增持国债，被视为政策雏形；2020年美、日、加等国疫情期间的直接现金发放印证其紧急救助属性。

　　发给居民的钱是不需要偿还的，而让居民通过贷款买房，贷款总归是有利息的，而且需要还本。

　　最后我想告诉大家一点，未来一到三年，房地产能不能企稳，主要不取决于有多少次降息、降准，也不取决于贷款利率有多低，主要驱动力来自于财政政策发力的程度。